易易亲电影疫情后该不该买房:深圳房价上涨,会带动全国房价重现上涨吗

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原创丨吟啸徐行公众号丨吟啸徐行易易亲电影的小书桌最近,很多人都关注到了深圳房价暴涨的新闻,也注意到了深圳房价异动后央行特别紧张,发文让深圳的银行严查房抵贷的流向。房地产是大家最重要的资产配置,中国居民易易亲电影有70%的家庭财富都在房产上,而且过往20年,房地产整体处于一个上升周期,有很好的财富效应。在周期的强大惯性下,不管是刚需、改善、还是投资,易易亲电影对于房地产都有很大的需求。如果大家有印象,应该都还记得最近的一轮房价上升周期:2015年-2018年的周期,房价最先上涨也是深圳,那这次深圳房价异动会不会带动全国房价上升呢,毕竟3月份社融是放了天量,疫情对经济造成了很大冲击,从过往的周期看,房地产都是最强大的逆周期调节经济的利器。我在年初的时候,写过一篇关于该不该买房的文章,因为自己在房产上市公司工作,问我这个问题的朋友比较多,在我们这个年纪,基本都已经有了首套,买房的多是改善型需求,少部分是投资。当时还没有疫情这个变量,我的基本观点是,如果是刚需和改善,那就不用去考虑房价的涨跌,能力够了就去买,因为在一个足够长的时间内,房价的涨幅会趋于于平均收益率,即和当地的收入水平还有通货膨胀相关。如果是投资需求,那需要去考虑的问题就多点,一个是短期或者中期内房价的趋势,一个是房住不炒背景下的流动性风险,如果以买入后5年限售的时间预估,当房价年化涨幅低于10%时,房地产的财富效应就不是很明显,可以说是明涨暗亏。现在发生了疫情,很多投资客又开始蠢蠢欲动,准备去博弈房价放松,觉得现在银根放松,而将来为了救经济会放松房地产调控。深圳政策的紧急转向,其实就是给了很强的警示,那就是——虽然现在房地产是因城施策,但别去投机。不管是从政策,还是从周期的角度出发,炒房都不是一个好选择。首先是全面放松房地产的可能很低。和08-12,12-15,15-18三轮房地产周期不同,大的政策基调是稳杠杆,在总体流动性水池既定的条件下,房地产销售提前起来,就占据了流动性池子中的很大一部分,导致流动性流向其他部门流量减少,如消费部门。房地产挤出效应明显,除了房地产需求的其他社会需求被压抑,则对经济形成进一步拖累。这不符合政策救经济、救企业、调整经济结构的初衷。深圳房价稍有冒头就立即被打掉,就是与此相关,因为流向房地产的信贷资源都是原本扶助小微企业的经营贷。而且现在居民部门的杠杆率已经和美国次贷危机前差不多,大的基调还是要防止房地产泡沫加速。第二个就是从供给看,房价全面大涨的基础不具备。整个一季度的销售停摆给了房地产公司很大的现金流压力。大家都知道房地产是资金密集型企业,每天利息支出都很大。所以当国内疫情缓和,市场恢复的时候,房地产公司的理性选择就是快销售,快回款,以价换量,补回一季度造成的销售缺口,而地方政府出于经济压力对预售也不会卡得很严,所以除了个别库存紧张的城市,大部分城市今年都会有很多新盘入市。第三,就是需求,失业预期还有收入下滑,会制约入市意愿。在上文的图中,可以看到16年销售增速见顶后,回落的速率比前两轮周期都慢,那是因为三四线城市有了轰轰烈烈的棚改货币化,而棚改对三四线的需求是透支了。第四、房地产投资的收益下降,风险在提高。以北京房价为例,2016年末起房产投资的收益率便稳定在6%左右,如果是加杠杆买房这个收益率是不足以补偿承担的风险的。另一个就是深圳那些炒房客低估了政府调控的手段和决心,如果深圳房价还不听话,那北京17年的调控政策就是参考,房价涨上去后就高位锁盘,封死整个市场的流动性,想出手5年后。当然,反过来讲,在房价不暴涨的前提下,放松刚需的确也是未来刺激经济的可能选项之一,如果是博弈这点,那房地产公司的股票是一个比直接去买房更好的选择。第一是投入资金的自由度比较高,投入可以比买房首付低,而且可以自由选择是不是加杠杆;第二个是性价比比较合适,万科、保利、碧桂园等估值都在历史底部附近;第三是比较安全,股票不用担心流动性,也不用担心政策,千万不要低估了国家政策压制投机炒房的决心和定力。

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